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松与紧之间:房地产长效机制呼之欲出
2019年1月2日
[摘要]松与紧之间:房地产长效机制呼之欲出

2018年的最后一个月份,在经历了400余次调控之后,房地产市场还在“紧”与“松”之间犹疑揣测。


但在这个年度结束的最后几天,一个位于山东省西部的小城打破了这种紧张而微妙的局面。


12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消新购住房限制转让措施。而这一“限售令”,自2017年11月开始实行以来,到现在也才一年有余。


在经历了市场、官方的观望和试探之后,19日,菏泽市住建局官方正式出具解读,确定取消了限售。


随后,广东省广州市住建委官方发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,对商服类物业进行了松绑,2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象,可售个人。


在12月21日召开的中央经济工作会议上,对房地产提出了“因城施策、分类指导”的要求。多位专家预测,2019年或许更多城市正式调整政策。


但12月26日湖南省衡阳市撤销“限价令”又取消的行为,也让市场认识到,即使中央下放了微调权力,地方也要慎之又慎。


易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出:“虽然目前强调因城施策,并合理微调,但事实上各类松绑动作,无论是大还是小,都容易引起市场预期的变动。所以若是没有足够信心做到‘房住不炒’,部分政策的松绑会被认为是轻率的,也容易面临问责的压力。”


2019年或超30城松绑


时代周报记者不完全梳理,目前已经有甘肃兰州、山西太原、山东菏泽、广东广州等多地官方明确发文从限购、限售等政策层面进行松绑。


2018年12月26日,由衡阳市发改委和住建局联合发布的暂停执行“限价令”的文件流出。但翌日衡阳市政府官方发文表示撤回该通知,并定性该通知对稳房价、稳预期认识不足,衡阳将坚决贯彻“房住不炒”原则,维护房地产市场的平稳健康发展。


事实上,2018年以来已经有多个松绑消息传出,包括各地以人才政策放松限购,以及限价政策悄然松动等。随着菏泽“闯关成功”,以及中央定调“因城施策”,多位专家预测将会有更多城市松绑政策。


中原地产首席分析师张大伟指出,从各地政策内容来看,之前政策过于严厉,所以部分城市楼市出现明显调整局部市场,存在政策微调的可能性。


中原地产研究中心统计数据显示,限售是这一轮全国百城调控最标志性的政策,也是“房住不炒”的最典型政策,目前全国已经有90多个不同级别的城市执行了这一政策,菏泽“闯关”成功、官方取消限售后,或有更多城市跟进,而按照菏泽城市的标准,全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。


但即使在“因城施策、分类指导”的要求下,也有“夯实城市政府主体责任”的定调,下放到地方的,不仅仅是权力,还有与之相应的责任。


社科院金融研究所原金融发展室主任易宪容分析,地方政府在因城施策发展本地房地产市场的同时,也要承担房地产市场调控的主体责任,不能脱离“房住不炒”的基本定位。



短期调控升级为长效机制


这一轮严厉的调控从2016年9月开始,持续了高压态势。到现在经过两年多的时间,从中央到地方,出台了近千个限制性措施。仅2018年,就有近450次政策调控。中原地产研究中心统计数据显示,2018年全国房地产市场政策调控次数较2017年同期增75%,刷新历史调控纪录。


到目前,我国房地产市场形成了限购、限售、限价、限贷、限商等多维度的立体调控环境。


恒大研究院分析指出,如限价、限售、限签政策,在市场高温时起到迅速踩刹车的作用,随着市场平稳,这些政策势必清理退出;在限购方面,随着市场稳定,有些城市也会将限购范围缩小,从全市划定到市内核心区。


而房地产市场定调“因城施策”也给各地因地制宜、适度松绑提供了中央依据。


国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前我国不同城市之间房地产差异比较大,比如某些城市库存量很大,那就需要适当减少供应,而部分城市房价上涨压力很大,那就需要相应地增加土地供应,“因城施策”也是为了让当地更好地把握当前各地房地产市场的特殊性,让当地根据实际市场情况相应地调整相关政策。


与此同时,适度松绑如何合理平稳过渡,而不是变动太快,引起市场激烈反弹,也值得思考。


中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为:“2019年即使多地出现政策微调,也不能离开稳的基调。”


恒大研究院分析指出,从2017年起,中央高度重视建立长效机制,2018年以来,两会政府工作报告、中央经济工作会议、全国住房城乡工作会议等,都把建立长效机制放到了房地产工作的关键位置。2019年全国住房和城乡建设工作也提出,要着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,并继续保持调控政策的连续性稳定性。


“长效机制并不代表短期调控政策转向,而是制度化一些有效的短期调控政策,使其平稳运行、长期有效。比如,在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代‘价高者得’的传统招拍挂模式、坚持差别化的信贷政策等。”恒大研究院表示。


菏泽只是一个恰逢时机的起点,而背后昭示的,或许是短期调控已经结束,各地将进行适度微调,以使我国房地产市场进入长效机制作用、平稳发展的新常态。


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