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业内:新一线城市崛起,中国城市格局将迎来变化!
2019年1月2日
[摘要]业内:新一线城市崛起,中国城市格局将迎来变化!

恒大研究院首席经济学家任泽平针对中国中心城市的房价说过一句很经典的话:“短期看政策,中期看土地,长期看人口。”

很多人也已经认识到,人口不但会影响一个城市的房价,还会影响一个城市的发展格局。

12月9日,北京人口与社会发展研究中心、社会科学文献出版社共同发布《北京人口蓝皮书《北京人口形势分析报告(2018)》。公布了北京市人口发展现状和趋势的最新研究成果。

报告显示,2017年北京常住人口为2170.7万人,比上年末减少2.2万人,其中,常住外来人口794.3万人,与去年未相比减少13.2万人,全市户籍人口1359.2万人,比上年末减少3.7万人,降幅3%。

不仅是北京,上海市统计局副局长汤汇浩报告说,截止2017年末上海全市常住人口为2418.33万人,上海外来常住人口972.69万人,比上年末减少7.52万人;总体人口比上年末减少1.37万人。

京沪两个超一级城市的外来人口都出现了负增长,给人们提了个醒:新的趋势正在形成,中国的城市格局也要迎来变化。

自1997以来头一次北京上海的常住人口减少,背后有哪些原因呢?

其一,离不开政策对这些一线特大城市规模的控制。

早在2014年3月,中央政府门户网站公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。文件中提出,“特大城市要适当疏散经济功能和其他功能,把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向。”

之后,在2017年9月27日,国务院关于对《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的批复提出,严格控制城市规模。到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。

上海市政府于今年1月4日正式发布《上海市城市总体规划(2017-2035年)》,提出要将上海建成令人向往的创新之城、人文之城、生态之城。规划同时要求,严格控制人口规模,缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾,至2035年常住人口控制在2500万人左右,并作为长期调控目标。

其二是受产业结构调整的影响。

从2016年开始,北京上海就密集调整产业结构,使城区里的批发市场、劳动密集型产业逐渐外迁,同时,大力清理群租房,在就业和房租的压力下,一大部分外来就业人口选择主动外流。

其三来源于高房价、高房租的压力。

以北京为例,据我爱我家集团研究院数据显示,今年7月,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,普租的租金均价环比上涨6.2%,公寓的租金均价环比上涨1.4%。

其四,可持续发展的要求。大量人口涌入,虽利于经济的快速发展,但给城市带来的压力是越来越大,京沪控制人口规模能缓解城市压力,实现区域的平衡发展。

其五,人口政策的转变,京沪在全国占有举足轻重的地位,已非其他城市能比。所以这两大城市不需要担心人口流出的问题,只需在乎如何留下高学历、高技能人才。

人口出现负增长是多种原因之下的必然结果,对京沪来说,控制人口规模、城市规模是京沪这样特大型城市要长期解决的问题。

还有几类城市也在悄然发生转变,但与京沪情况不同。

1、北上广深同为一线城市,但与京沪不同——“京沪向左、广深向右”。

京沪通过多种手段限制人口规模的继续壮大,但广深却在通过各种有利政策吸引人口进入,原因在于广深不同于京沪,市场属性更强,在产业发展上直接面临二线城市的竞争。

根据《2017第一季度中国城市研究报告》:广东省依然在全国范围内吸引着大范围的人口流入,深圳和广州市分别在人才吸引力方面排名第一和第三。

2、部分二线城市已经成功跻身成为新一线城市。

面对一线城市人口流出的情况,二线城市纷纷把握时机,竞相出台优惠政策以吸引人才落户。除了优惠政策以外,还努力推动城市经济的发展。

西安大力实行户籍放开和吸引人才新政,到西安落户的人数迅速增加,今年新增了几十万落户人口。根据西安媒体公布的数据,截至2018年11月4日,西安市迁入人口共计665551人,其中学历落户和人才引进占了66%。目前,包括西咸新区在内,大西安户籍人口已达到981.680万人。

深圳,对于高校毕业生实施补贴等制度,吸引了不少大学生,2017年常住人口增加了50多万,常住人口增量位居全国第一。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,西安、郑州、杭州、青岛等城市快速聚集人口,常住人口超过千万只是时间问题。

3、整体上看,三四线城市依然面临人口流失的情况。

根据常住人口增速来看,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。这说明人口还是在由三四线涌入一二线城市。

但少数三四线城市人口出现流入,原因一是因为部分三四线城市周围受周边一二线城市溢出效应的影响使人口出现流入,例如昆山市的常住人口增速一直维持在1%以上,2016年甚至达到4.6%。另一部分是因为务工人员老龄化,选择返乡养老,例如广元、信阳和永州。

城市人口变化会随着时间的向前推入,呈现出更明显的变化。部分二线城市会在人口红利之下出现迅猛发展的状态,这会是之后最大的一个变化。

新一线城市崛起的态势已经势不可挡,其房产市场也迎来良好的发展前景。

在城镇化进程的持续推进下,京沪这些一线城市因为人口限制已无法接纳大量人口,而人口又必会聚集到城市之中,所以新一线城市人口的会不断上涨,且未来人口极有可能接近一线城市,到时候在充足的人口支撑下,新一线的房地产市场肯定会更繁荣。

从2017年到2018年,新一线城市的房价均有上涨。上涨幅度最大的是成都、西安、杭州这三个热门城市。

当然,房价的上涨不仅要看人口数量,还要看人口结构。

青年人口作为主要购房人群,这类人越多,城市的购买力才会越强,对房产市场的需求才会旺盛。所以说,像西安、杭州、武汉、青岛等这样的新一线城市的购买力后续还会继续增强,房地产是不缺市场的。

另外,从国家发展规划来看,很多新一线城市都是城市圈中的核心城市,未来会迎来利好政策的扶持,发展速度会加快,这对新一线城市的房地产来说绝对是一次发展的机会。

最后想说的是,即使未来新一线城市的房地产市场发展前景良好,但房住不炒的背景已经三令五申,限定得很明确,所以未来房价大幅上涨的可能性很小。买房一定是要从自己的实际需求出发。


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